Niemand kauft die „Katze im Sack“. Möchten Sie als Eigentümer Ihre Wohnung verkaufen oder neu vermieten, werden Sie darauf angewiesen sein, dass der Kaufinteressent oder Mietinteressent die angebotene Wohnung besichtigen kann. Ist die angebotene Wohnung vermietet, stellt sich oft die Frage, wann und wie oft der Makler mit Interessenten die Wohnung betreten kann und ob der Mieter das Recht hat, die Besichtigung zu verweigern.
Was ist, wenn die Wohnung vermietet ist?
Sind Sie Eigentümer und Vermieter einer Wohnung, besteht kein generelles Besichtigungsrecht. Aufgrund des Mietvertrages hat der Mieter das Recht, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden. Da aber auch Ihr Interesse am Verkauf oder der Neuvermietung der Wohnung zu berücksichtigen ist, muss der Mieter nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten eine Besichtigung gestatten. Es stellt eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters dar, Interessenten Zutritt zur Wohnung zu gewähren (LG Frankfurt, 24.5.2002, Az. 2/17 S 194/01).
Um dem Interesse des Mieters gerecht zu werden, dürfen Sie von Ihrem Besichtigungsrecht nur in schonender Weise Gebrauch machen und müssen auf die Belange des Mieters die gebotene Rücksicht nehmen. Sollte in Ihrem Mietvertrag eine Klausel enthalten sein, die dem Vermieter ein generelles Besichtigungsrecht einräumt, wäre diese Klausel unwirksam (BGH WuM 2014, 495).
GUT ZU WISSEN
Fotos mit Hausrat des Mieters nicht erlaubt
Ist die Wohnung mit dem Hausrat des Mieters belegt, dürfen Sie ohne Zustimmung des Mieters keine Fotos machen, auch wenn der Verkauf dadurch erschwert wird (LG Frankenthal WuM 2012, 141).
Darf der Makler die Wohnung betreten?
Übertragen Sie als Vermieter die Vermarktung der Wohnung an einen Makler, hat der Makler das Recht die Wohnung zu besichtigen, sofern er dem Mieter nachweist, dass er im Auftrag des Vermieters handelt. Der Mieter kann dem Makler also nicht den Zutritt zur Wohnung verweigern und argumentieren, er gewähre nur dem Eigentümer Zutritt.
Unter welchen Voraussetzungen darf die Wohnung besichtigt werden?
Zur Wohnungsbesichtigung brauchen Sie als Vermieter einen konkreten sachlichen Grund (BGH WuM 2014, 495). Einfach nur nach dem Rechten schauen, genügt nicht. Ein typischer Grund ist, dass Sie das Haus und die Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten. Dem Erwerber einer Wohnung steht ein Besichtigungsrecht erst ab dem Zeitpunkt zu, in dem er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist (LG Berlin WuM 1989, 495). Möchten Sie die Räumlichkeiten wegen der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter erneut vermieten, besteht gleichfalls ein Besichtigungsrecht. Ein solches besteht auch zur Vorbereitung von Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten.
Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Besichtigung rechtzeitig vorher anzukündigen. Der dafür maßgebliche Zeitraum wird in der Rechtsprechung sehr unterschiedlich beurteilt. Pauschale Vorgaben gibt es nicht. Ist der Mieter berufstätig, sollten Sie sich mindestens 3 - 4 Tage vorher anmelden und den Grund dafür angeben (LG Berlin MM 2004, 125). Spontane Besuche begründen keinen Anspruch, dass der Mieter Zutritt zur Wohnung gewährt. Letztlich bestimmt auch Ihr persönliches Verhältnis zum Mieter die Umstände, unter denen Sie sich mit dem Mieter über eine Besichtigung verständigen können.
Das Besichtigungsrecht muss auf die zeitliche Verfügbarkeit des Mieters die gebotene Rücksicht nehmen:
- So darf ein Besichtigungstermin nur zu üblichen Zeiten angesetzt werden. Üblich sind Termine an Wochentagen zwischen 10:00 und 13:00 Uhr oder zwischen 16:00 und 18:00 Uhr.
- Sonn- und Feiertage sind tabu.
- Bietet der Mieter einen Besichtigungstermin für den Samstag an, kann der Vermieter nicht auf einem Termin von Montag bis Freitag bestehen.
- Ist im Mietvertrag ein Besichtigungsrecht für werktags bis 19:00 Uhr vereinbart, kann der Vermieter auch einen Termin am Samstag verlangen, da auch der Samstag als Werktag gilt (OLG Frankfurt WuM 2011 ,95).
Im Idealfall verständigen sich Vermieter und Mieter über den passenden Besichtigungstermin.
Wie oft darf der Makler die Wohnung besichtigen?
Es ist dem Mieter nicht zuzumuten, ständig Besichtigungstermine ermöglichen zu müssen. Ein berufstätiger Mieter genügt seiner Pflicht, wenn er Besichtigungen dreimal monatlich zwischen 19:00 und 20:00 Uhr jeweils 30 - 45 Minuten ermöglicht (LG Frankfurt NZM 2002, 696). Teils soll das Besichtigungsrecht nur einmal wöchentlich während drei Vormittagsstunden stattfinden und in Einzelfällen einen weiteren Tag ermöglichen (LG Kiel 1993, 52).
EXPERTENTIPP
Beziehen Sie den Mieter ein
Um den Mieter zu motivieren, könnte eine Option darin bestehen, ihn finanziell zu entschädigen. So könnten Sie als Vermieter dem Mieter für jeden Interessenten, den er in die Wohnung lässt, einen Betrag X zahlen oder für jede Stunde eine pauschale Entschädigung anbieten. Oder Sie erlassen dem Mieter einen Teil der fälligen Miete. Vielleicht genügt es auch, wenn Sie sich mit einem Kasten Bier oder einer Flasche Rotwein erkenntlich zeigen. Bemühen Sie sich jedenfalls, Sympathien zu erwecken. Immerhin ist es so, dass Sie ungeachtet der rechtlichen Gegebenheiten trotzdem irgendwie auf den guten Willen des Mieters angewiesen sind. Hilfreich wäre, wenn die Wohnung aufgeräumt ist und bei der Besichtigung nicht einen verwahrlosten Eindruck macht. Auch ist es wenig konstruktiv, wenn der Mieter in Anwesenheit eines Kaufinteressenten oder Mietnachfolgers vermeintliche Mängel der Wohnung erläutert oder die soziale Umgebung oder die Infrastruktur kritisiert.
Wie viele Interessenten muss der Mieter in die Wohnung lassen?
Wohnungen sind begehrt. Soweit Vermieter Sammeltermine organisieren, ist es Mietern kaum zuzumuten, eine Vielzahl von Personen auf einmal in seiner Wohnung dulden zu müssen. Hier geht es um die Frage der Zumutbarkeit, die von der Anzahl der Person und der Größe der Wohnung abhängt. Allgemein sollen dem Mieter in einem Sammelbesichtigungstermin 3 - 4 Personen zumutbar sein. Der Mieter muss den Aufenthalt auch nicht unbegrenzt zeitlich dulden. Die Besichtigung sollte in der Regel nicht länger als 30 - 45 Minuten dauern.
GUT ZU WISSEN
Vorkaufsrecht des Mieters
Wurde an einer Mietwohnung nach Überlassung der Mieträume an den Mieter Wohnungseigentum begründet, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer die Wohnung an einen Dritten verkaufen möchte (§ 577 BGB).
Mieter verweigert Besichtigung bei Verkauf
Verweigert der Mieter die Besichtigung, gestaltet sich der Verkauf der Wohnung schwierig. Keinesfalls darf der Vermieter sich gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschaffen oder die Wohnungstür mit einem zurückbehaltenen Wohnungsschlüssel öffnen. Dies wäre Hausfriedensbruch.
Verweigert der Mieter grundlos den Zutritt zur Wohnung, kann der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt sein (BGH 5.10.2010, Az: VIII ZR 221/09). Soweit der Mieter nicht sofort auszieht, steht der Vermieter nach wie vor vor der Schwierigkeit, dass er die Wohnung kurzfristig trotzdem nicht besichtigen kann und gegebenenfalls bis zur gerichtlich durchgesetzten Räumung der Wohnung abwarten muss, bis der Mieter ausgezogen ist.
Soweit der Vermieter ein Besichtigungsrecht geltend macht, kann er dieses Recht gerichtlich durchsetzen. Insoweit kommt eine einstweilige Anordnung in Betracht, nach der der Mieter gerichtlich verpflichtet wird, die Besichtigung der Wohnung zu dulden.
Alles in allem
Um Probleme bei der Wohnungsbesichtigung möglichst zu vermeiden, empfiehlt sich immer, das Interesse des Mieters angemessen zu berücksichtigen und sich möglichst auf eine einvernehmliche Regelung zu verständigen. Übertragen Sie die Vermarktung Ihrer Wohnung an einen Makler, wird der Makler aufgrund seiner Erfahrungen und Kompetenzen wissen, wie er mit den Gegebenheiten umgeht.
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